Nach einer umfassenden öffentlichen Diskussion, in deren Rahmen das Ministerium für Wirtschaft, Tourismus und Sport über 450 Stellungnahmen erhalten hat, wurde vom Ministerrat ein Gesetzesentwurf für ein neues Gastgewerbegesetz („ZGos-1“) beschlossen. Dieser Entwurf sieht tiefgreifende Änderungen für die Kurzzeitvermietung von Wohnungen vor – mit erheblichen Auswirkungen auf das Angebot privater Unterkünfte für Touristinnen und Touristen.
Am 13. März 2025 hat die Regierung den Entwurf des neuen Gastgewerbegesetzes („ZGos-1“) angenommen und zur weiteren Behandlung an die Nationalversammlung übermittelt. Dort wird der Gesetzesvorschlag dem regulären Gesetzgebungsverfahren unterzogen.
Der neue Entwurf soll das derzeit geltende Gastgewerbegesetz („ZGos“) ersetzen, welches keine klaren Regelungen zur Kurzzeitvermietung von Wohnungen enthält. Nach der derzeitigen Gesetzeslage gilt als Anbieter von Beherbergungsleistungen jede natürliche Person, Einzelunternehmer, Vereinigung oder juristische Person, die in einer eigenen oder gemieteten Wohnung bzw. in einem Ferienhaus Unterkünfte mit oder ohne Frühstück bereitstellt. Mit Genehmigung der zuständigen Behörde der örtlichen Selbstverwaltung kann eine Unterkunft auch in anderen Räumlichkeiten angeboten werden. Eine natürliche Person kann als Unterkunftsanbieter tätig sein, wenn sie: (i) diese Tätigkeit nur gelegentlich und höchstens fünf Monate im Kalenderjahr ausübt, (ii) nicht mehr als 15 Gästebetten anbietet und (iii) im slowenischen Unternehmensregister eingetragen ist.
Der neue Entwurf „ZGos-1“ sieht nun deutlich strengere Vorgaben für die Kurzzeitvermietung von Wohnungen vor. Die Regierung argumentiert, dass das Wachstum in diesem Bereich die Verfügbarkeit von Wohnraum für die einheimische Bevölkerung direkt beeinträchtige. Ziel ist es, dem Trend entgegenzuwirken, wonach Wohnungen zunehmend dem langfristigen Mietmarkt entzogen und stattdessen für profitablere Kurzzeitvermietungen genutzt werden. Zwar sind Kurzzeitvermietungen für Eigentümer in der Regel wirtschaftlich attraktiver, sie haben jedoch auch nachteilige Effekte – insbesondere auf die Angebotsmenge am Mietwohnungsmarkt und die allgemeine Mietpreisentwicklung.
Der Entwurf legt allgemeine zeitliche Höchstgrenzen für die Kurzzeitvermietung fest: So dürfen Wohnungen in Mehrparteienhäusern grundsätzlich maximal 60 Tage pro Jahr vermietet werden. Für Wohnungen in Ein- oder Zweiparteienhäusern gilt eine Grenze von 150 Tagen jährlich. Zusätzlich enthält der Gesetzesentwurf eine Regelung zur maximal zulässigen Anzahl an Gästen pro Wohnung: jeder Person müssen mindestens acht Quadratmeter nutzbare Wohnfläche zur Verfügung stehen. Darüber hinaus dürfen sich in Ein- oder Zweiparteienhäusern gleichzeitig maximal 15 Gäste aufhalten; in Gebäuden mit drei oder mehr Wohneinheiten ist die Zahl auf acht Personen begrenzt.
Da sich die Wohnungs- und Tourismusmärkte in Slowenien unterschiedlich entwickeln – ein Punkt, der insbesondere von Unterkunftsanbieter im Rahmen des Begutachtungsverfahrens vorgebracht wurde, sieht der Gesetzesentwurf vor, dass Gemeinden die oben genannten zeitlichen Beschränkungen für Kurzzeitvermietungen anpassen können. Gemeinden wird es ermöglicht, für Wohnungen in Mehrparteienhäusern einen zulässigen Vermietungszeitraum zwischen 30 und 90 Tagen pro Kalenderjahr festzulegen, während für Wohnungen in Ein- oder Zweiparteienhäusern eine Bandbreite zwischen 30 und 180 Tagen pro Jahr vorgesehen ist. Bei der Festlegung dieser Zeiträume sind sowohl die Gegebenheiten des lokalen Wohnungsmarkts als auch die Bedürfnisse des Tourismus innerhalb des jeweiligen Gemeindegebiets zu berücksichtigen. Die betreffenden Einschränkungen – sei es für bestimmte Teile der Gemeinde oder für das gesamte Gemeindegebiet – müssen durch einen allgemeinen Rechtsakt festgelegt werden.
Darüber hinaus sieht der Gesetzesentwurf eine ausdrückliche Zustimmungspflicht für die Kurzzeitvermietung von Wohnungen in Mehrparteienhäusern vor. Eigentümer dürfen dort nur dann kurzfristig vermieten, wenn sie die Zustimmung der übrigen Miteigentümer einholen, die zusammen mehr als drei Viertel der Miteigentumsanteile halten. Zusätzlich ist auch die Zustimmung aller Eigentümer angrenzender Wohnungen – also jener mit gemeinsamen Wänden oder Decken – erforderlich. Eine erteilte Zustimmung gilt für maximal drei Jahre ab Ausstellung und erlischt automatisch mit dem Eigentümerwechsel an der betroffenen Wohnung.
Wie ist mit bereits erteilten Zustimmungen umzugehen? Der Entwurf sieht vor, dass vor Inkrafttreten des Gesetzes eingeholte Zustimmungen zur Kurzzeitvermietung in Zwei- oder Mehrparteienhäusern nur noch bis spätestens 31. Dezember 2026 bzw. für drei Jahre ab Ausstellungsdatum – je nachdem, welcher Zeitpunkt später eintritt – gültig sind.
Angesichts der intensiven öffentlichen Debatte über die geplanten zeitlichen Einschränkungen und der umfangreichen Ermächtigungen für die Gemeinden ist zu erwarten, dass es im weiteren Gesetzgebungsverfahren noch zu erheblichen Änderungen kommen wird. Besonders problematisch erscheint die zeitlich beschränkte Gültigkeit der Miteigentümerzustimmungen: In Mehrparteienhäusern wird es bereits schwierig genug sein, die notwendige Anzahl an Zustimmungen zu erhalten – deren Gültigkeit dann noch auf drei Jahre zu befristen, erschwert die Durchführung von Kurzzeitvermietungen zusätzlich.
