Po obsežni javni razpravi, v okviru katere je Ministrstvo za gospodarstvo, turizem in šport prejelo več kot 450 pripomb, je vlada sprejela predlog novega Zakona o gostinstvu. Ta prinaša pomembne spremembe pri oddajanju stanovanj v kratkoročni najem. Bo to pomenilo konec oddajanja zasebnih nastanitev turistom?
Vlada je 13. marca 2025 sprejela predlog novega Zakona o gostinstvu (»ZGos-1«), ki zaradi predvidenih omejitev oddajanja nastanitev v kratkoročni najem že sedaj buri duhove. Besedilo je bilo poslano v državni zbor, kjer bo obravnavano po rednem zakonodajnem postopku.
ZGos-1 naj bi nadomestil trenutno veljavni Zakon o gostinstvu (»ZGos«), ki kratkoročnih najemov stanovanj ne ureja (dovolj) podrobno. Veljavni ZGos določa, da je sobodajalec vsaka fizična oseba, samostojni podjetnik posameznik, društvo ali pravna oseba, ki gostom nudi nastanitev z zajtrkom ali brez, v lastnem ali najetem stanovanju ali počitniški hiši. S soglasjem pristojnega organa samoupravne lokalne skupnosti lahko sobodajalec nastanitev nudi tudi v drugih prostorih. Fizična oseba je lahko sobodajalec: (i) če opravlja dejavnost le občasno, skupno ne več kot pet mesecev v koledarskem letu; (ii) če gostom nudi do 15 ležišč in (iii) je vpisana v Poslovni register Slovenije.
Predlog ZGos-1 podrobneje ureja kratkoročno oddajanje stanovanj, saj rast tega segmenta gostinske dejavnosti po mnenju predlagatelja (Vlade RS) neposredno vpliva na dostopnost stanovanj za prebivalce. Vlada bo z novim zakonom skušala obrniti v zadnjih letih prisoten trend izločanja stanovanj s trga dolgoročnih najemov. Kratkoročno oddajanje se lastnikom praviloma bolj splača, zaradi česar je na trgu na voljo manj stanovanj za dolgoročne najemnike oziroma so najemnine za ta stanovanja ustrezno višje.
Predlog zakona splošno časovno omejitev kratkoročnega oddajanja stanovanj v večstanovanjskih stavbah postavlja pri 60 dneh na leto oz. pri oddajanju stanovanj v eno- ali dvostanovanjskih stavbah pri 150 dneh na leto. Predlog ZGos-1 predvideva tudi omejitev števila gostov v posameznem stanovanju, in sicer bo lahko nastanjenih toliko gostov, da bo enemu gostu pripadalo najmanj osem kvadratnih metrov uporabne površine nastanitvenega obrata. Dodatna omejitev je, da bo lahko v istem stanovanju v eno- ali dvostanovanjski stavbi hkrati nastanjenih največ 15 gostov oz. največ osem gostov, če gre za stanovanje v tri- in večstanovanjski stavbi.
Ker se razmere na stanovanjskem in turističnem trgu po Sloveniji razlikujejo, na kar so pri pripravi predloga zakona opozarjali predvsem sobodajalci, bo zakon občinam omogočal prilagajanje predhodno navedenih časovnih omejitev oddajanja. Tako bodo lahko za stanovanja v večstanovanjskih stavbah občine določile omejitev oddajanja v razponu med 30 in 90 dnevi letno, za stanovanja v eno- in dvostanovanjskih stavbah pa v razponu med 30 in 180 dnevi na leto. Pri tem bodo občine morale upoštevati tako stanje na stanovanjskem trgu kot potrebe turizma na svojem območju, časovne omejitve (za posamezno območje občine ali celotno občino) pa bodo morale občine določiti s splošnim aktom.
Predlog zakona natančneje predpisuje tudi soglasja, potrebna za oddajanje stanovanj v večstanovanjskih stavbah. Za kratkoročno oddajanje stanovanja v večstanovanjski stavbi bo treba pridobiti soglasja solastnikov stanovanjske stavbe, ki imajo več kakor tri četrtine solastniških deležev, pri čemer morajo soglasje dati tudi lastniki vseh sosednjih stanovanj, katerih zidovi ali stropi mejijo na zadevno stanovanje. Ob tem velja opozoriti na dejstvo, da bo podano soglasje veljavno zgolj tri leta od njegove pridobitve, v primeru spremembe lastništva stanovanja, za katero je bilo pridobljeno soglasje, pa soglasje preneha z dnem spremembe lastništva.
Kaj pa se bo zgodilo z že pridobljenimi soglasji etažnih lastnikov? ZGos-1 predvideva, da bodo obstoječa soglasja solastnikov dvostanovanjske ali tri- in večstanovanjske stavbe za oddajanje stanovanja v kratkotrajni najem veljala le še do 31. decembra 2026 oziroma še tri leta od pridobitve soglasja, če je bilo pridobljeno pozneje.
Sodeč po burnih odzivih javnosti na časovno omejevanje oddajanja v najem in (pretirano) diskrecijo občin glede tega, je pričakovati, da bo predlog ZGos-1 v zakonodajnem postopku doživel še številne spremembe. Poleg navedenega pa ocenjujemo kot problematično tudi omejevanje časovne veljavnosti soglasij etažnih lastnikov. V večstanovanjskih stavbah bo že tako težko zbrati zadostno število soglasij, omejitev njihove veljavnosti na zgolj tri leta pa bo oddajanje stanovanj v kratkotrajni najem še dodatno omejilo.
