Vam je nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča pravilno odmerjeno?
Nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča (»NUSZ«) je obvezna dajatev, ki gre občini, kjer nepremičnina leži. NUSZ se plačuje za uporabo stavbnih zemljišč, ki se nahajajo: (i) na območju mest in naselij mestnega značaja; (ii) na območjih, ki so določena za stanovanjsko in drugačno kompleksno graditev; (iii) na območjih, za katere je sprejet prostorski izvedbeni načrt; (iv) in na drugih območjih, ki so opremljena z vodovodnim in električnim omrežjem. Določanje območij, za katera se plačuje NUSZ, je v precejšnji avtonomiji občin, ki ta območja določijo s svojimi odloki. Z njimi občine določajo tudi merila za določitev višine NUSZ in merila za oprostitev (popolno ali delno) plačila NUSZ.
Občine morajo pri določitvi višine NUSZ upoštevati zlasti: (i) opremljenost stavbnega zemljišča s komunalno infrastrukturo in možnost priključitve na obstoječo komunalno infrastrukturo; (ii) lego stavbnega zemljišča (ali gre za okolico mesta, mestno središče itd.) in (iii) namembnost stavbnega zemljišča (ali gre za stanovanjske površine ali poslovne površine ipd.).
Glede na navedene faktorje, s katerimi občine opredelijo zemljišče, se potem NUSZ odmeri od površine tega zemljišča. Odmero NUSZ in pobiranje tega nadomestila za občine izvaja Finančna uprava Republike Slovenije (»FURS«), in sicer na podlagi podatkov, ki jih prejme od občin. Zato je pomembno, da so ti podatki pravilni in da odražajo resnično stanje, kar pa v praksi ne drži vedno.
Vsaka občina vodi svojo evidenco podatkov za plačilo NUSZ, ki pa niso povsod usklajeni s podatki iz uradnih evidenc oz. z dejanskimi podatki. Občine sicer imajo dostop do podatkov iz uradnih evidenc (kot so zemljiška knjiga, kataster nepremičnin in zbirni kataster GJI), a vse občine svojih evidenc ne usklajujejo ustrezno oz. jih ne posodabljajo. Tako se utegne zgoditi, da podatki občine, ki so podlaga za odmero NUSZ, ne upoštevajo npr. sprememb prostorskih aktov, posodobitve komunalne opreme, gradbenega stanja parcele, spremembe lastnikov ipd. Razlog za neusklajenost evidenc z dejanskim stanjem je včasih tudi v pomanjkljivosti uradnih evidenc, saj te včasih ne vsebujejo vseh predvidenih podatkov (npr. namena oz. dejavnosti, površine stavbe) ali pa ti niso točni.
Poleg problema glede opredelitve predmeta odmere NUSZ se v praksi pogosto zastavlja tudi vprašanje, kdo je dolžan plačati NUSZ, zlasti v primeru najemov. Po določbah Zakona o stavbnih zemljiščih je zavezanec za NUSZ neposredni uporabnik zemljišča oziroma stavbe ali dela stavbe. Zavezanec torej ni nujno lastnik, temveč so to lahko tudi npr. najemnik, prekarist, imetnik služnostne pravice ali kateri drug uporabnik stavbnega zemljišča. V praksi se lastnik in uporabnik pogosto, zlasti pri najemnih pogodbah, posebej dogovorita, kdo bo dolžan plačevati NUSZ.
Občine pa praviloma pridobivajo podatke o zavezancih iz uradnih evidenc, iz katerih pa izhaja le lastništvo posameznih nepremičnin, ne pa tudi, kdo je njihov dejanski neposredni uporabnik. Zato kot zavezance praviloma štejejo lastnike nepremičnin – nenazadnje so ti tisti, ki so dolžni urediti, da podatki občin za odmero NUSZ odražajo resnično stanje. Če pride do spremembe neposrednega uporabnika in s tem zavezanca, bi morali zavezanci te spremembe sporočiti občini, da bi ta podatek o zavezancu ustrezno popravila v svojih evidencah in bi javila FURS pravilne podatke za izdajo odločbe.
Sprememba zavezanca za tekoče leto pa je mogoča tudi po izdaji odmerne odločbe. Odločbe o odmeri NUSZ izdaja FURS enkrat letno, in sicer do 31. marca za tekoče leto oziroma v roku treh mesecev po prejemu podatkov, ki mu jih posreduje občina. Če pride med letom do spremembe zavezanca za plačilo NUSZ, ima zavezanec, ki mu je bila za tekoče leto že izdana odločba, v roku 15 dni po spremembi pravico zahtevati, da se odločba spremeni. To stori tako, da na FURS poda vlogo za zmanjšanje obveznosti in naložitev ustreznega zneska NUSZ novemu zavezancu.
Glede na to, da bodo kmalu (ali pa so že bile) izdane nove odločbe za odmero NUSZ, vam svetujemo, da pri občini čimprej preverite podatke, ki jih vodijo o vaših nepremičninah. Če ti ne ustrezajo dejanskemu stanju, to sporočite pristojnemu občinskemu organu in predlagajte spremembo teh podatkov. V nasprotnem primeru se bodo za odmero NUSZ uporabili podatki, s katerimi občina razpolaga oz. do katerih lahko dostopa brez vašega sodelovanja. Če vam je bila odločba že izdana in temelji na napačnih podatkih, pa imate možnost pritožbe.
Avtorica: Klavdija Kek, odvetnica
