Upnik ne more vedno računati, da bo uspel z izvršbo na nepremičnino
Upnika, ki je pridobil sklep o izvršbi na dolžnikovo nepremičnino, lahko »od zadaj« prehitijo tretje osebe, ki trdijo, da so nepremičnino kupile od dolžnika in da v zemljiško knjigo še niso vpisane kot lastniki.
V praksi se pogosto dogaja, da upnik predlaga izvršbo na dolžnikovo nepremičnino in z zaznambo sklepa o izvršbi v zemljiški knjigi pridobi zastavno pravico (hipoteko) na nepremičnini. Zatem pa se oglasi t. i. »pravi« lastnik nepremičnine, torej oseba, ki je nepremičnino predhodno kupila od prodajalca, vendar se še ni vpisala v zemljiško knjigo. Tretja oseba zatrjuje, da je izvršba na nepremičnini nedopustna.
Sodišča v tovrstnih primerih ustaljeno odločajo v prid še nevpisanemu kupcu nepremičnine. Stališče sodne prakse je, da dobra vera oziroma načelo zaupanja v zemljiško knjigo ne varujeta upnika, ki je zastavno pravico na nepremičnini pridobil šele z zaznambo sklepa o izvršbi. V teh primerih bo tako vedno imel prednost nevpisani pravno-poslovni pridobitelj nepremičnine, tudi če se tak pridobitelj v zemljiško knjigo ni vpisal po lastni krivdi.
Pogoj za tovrstno sodno varstvo je, da je pridobitelj že pred zaznambo sklepa o izvršbi v zemljiški knjigi razpolagal s popolnim zavezovalnim pravnim poslom (tj. kupoprodajno pogodbo za nepremičnino) in razpolagalnim pravnim poslom (tj. zemljiškoknjižnim dovolilom). Če torej npr. podpis na zemljiškoknjižnem dovolilu ni bil overjen že pred zaznambo sklepa o izvršbi v zemljiški knjigi, tretja oseba ne bo upravičena do varstva v primerjavi z zastavnim upnikom.
Zanimivo je, da je letos prišlo do poskusa odstopa od navedene sodne prakse s strani drugostopenjskega sodišča, vendar pa je Vrhovno sodišče navedeno sodbo razveljavilo in potrdilo dosedanjo sodno prakso. Opisana sodna praksa ima v praksi žal tudi vrsto negativnih učinkov. Med drugim je nevpisanim lastnikom nepremičnin omogočeno, da skrivajo svoje premoženje (in so na ta način deležni mnogih ugodnosti), hkrati pa se formalnim zemljiškoknjižnim lastnikom omogoča, da ustvarjajo privid kreditne sposobnosti in na ta način opeharjajo upnike. V okviru slednjega je treba opozoriti na položaj, ko upniki, ki se zanesejo na zemljiškoknjižno stanje in predlagajo izvršbo le na dolžnikovo nepremičnino (za katero pričakujejo da bo zadostovala za poplačilo njihove terjatve), ostanejo brez možnosti poplačila na ostalem premoženju dolžnika, ker so jih na njem v izvršilnem postopku prehiteli drugi upniki.
