Novela Stvarnopravnega zakonika – novo stvarnopravno razmerje na področju nepremičnin
Institut povezanih nepremičnin ureja primere, ko je raba t. i. pomožne nepremičnine trajno potrebna za redno rabo ene ali več nepremičnin ali posameznih delov zgradb (glavna nepremičnina); v tem primeru lahko imetnik svojo lastninsko pravico ali stavbno pravico na pomožni nepremičnini poveže s svojo lastninsko pravico ali stavbno pravico na glavni nepremičnini tako, da so predmet razpolaganja kot celota – to potem postane t. i. povezana nepremičnina. Med pomožno in glavno nepremičnino torej obstaja neka funkcionalna povezava. Glede nastanka povezanih nepremičnin se smiselno uporabljajo določila, ki urejajo etažno lastnino.
Kot primer lahko vzamemo sosesko enodružinskih hiš, ki imajo zemljišče za skupno namensko uporabo, kot npr. dostopno pot ali otroško igrišče. Takšne pravne položaje se lahko rešuje s solastnino na tej skupni nepremičnini, pri čemer je treba v primeru razpolaganj ločeno opraviti tudi prenose nepremičnin; druga rešitev je ustanovitev stvarnih služnosti, kar pa nemara ni najprimernejši način urejanja, saj so stvarne služnosti prvenstveno namenjene urejanju drugačnih situacij in takšno zemljišče lahko služi in sledi ciljem, ki se ne prekrivajo s koristjo samih gospodujočih zemljišč.
Stvarnopravni zakonik (SPZ) bo po novem solastnikom omogočil, da ob soglasju tudi ostalih solastnikov svojo solastninsko pravico na pomožni nepremičnini omejijo na način, da ta solastniški delež postane neločljivo povezan z lastnino na njihovi glavni nepremičnini. S pomožno nepremičnino torej ne bo mogoče samostojno razpolagati (enako kot s posebnim skupnim delom), pač pa le skupaj ob razpolaganju z glavno nepremičnino.
Ob nastanku povezanih nepremičnin preidejo stvarne in druge pravice na pomožni nepremičnini na glavno nepremičnino, razen tistih, katerih izvrševanje je povezano izključno z rabo pomožne nepremičnine. Če je katera od nepremičnin obremenjena s stvarnim bremenom (npr. hipoteko), je nastanek povezanih nepremičnin dovoljen le s soglasjem imetnika take pravice, katere vrstni red se s tem poslabša. Če so na pomožni in glavni nepremičnini zakonite predkupne pravice različnih upravičencev ali če je vpisana prepoved odtujitve ali obremenitve, nastanek povezanih nepremičnin ni dovoljen.
Če je pomožna nepremičnina v solastnini lastnikov dveh ali več glavnih nepremičnin, se za razmerja med solastniki smiselno uporabljajo določila SPZ, ki urejajo solastnino na skupnih delih zgradbe v etažni lastnini. Če je glavna nepremičnina v solastnini, skupni ali etažni lastnini, lastniki te glavne nepremičnine v razmerju do ostalih solastnikov pomožne nepremičnine nastopajo kot skupnost.
Za prenehanje povezanih nepremičnin se smiselno uporabljajo določila SPZ, ki urejajo prenehanje etažne lastnine. Na predlog osebe, ki izkaže pravni interes, sodišče v nepravdnem postopku lahko odloči o prenehanju povezanih nepremičnin, predlogu pa ne ugodi, če eden od lastnikov izkaže, da je raba pomožne nepremičnine še vedno trajno potrebna za rabo glavne nepremičnine in da povezanost nepremičnin bistveno ne otežuje izvrševanja pravice imetnika, ki jo je pridobil pred nastankom povezanih nepremičnin.
Avtor: Dean Premec, odvetniški kandidat
