Možnosti legalizacije črne gradnje po novem Gradbenem zakonu
S 1. junijem 2022 se bo pričel uporabljati nov Gradbeni zakon (GZ-1), ki med drugim prinaša tudi spremembe na področju legalizacije objektov. Kako bo z legalizacijo po novem in katere ugodnejše določbe prinaša novi zakon, si preberite v nadaljevanju.
Gradbeni zakon (»GZ«), ki je trenutno v uporabi, bo nadomestil nov Gradbeni zakon (»GZ-1«), ki se prične uporabljati 1. junija 2022. O spremembah, ki jih prinaša, smo na splošno pisali že v eni izmed preteklih objav (več tu: https://www.fpjr.si/si/publikacije/2022/04/663-Uporabljati-se-bo-pricel-novi-Gradbeni-zakon-GZ-1#middle), tokrat pa si bomo podrobneje pogledali poenostavitve, ki se obetajo na področju legalizacije črnih gradenj.
Ko pogovorno govorimo o »črni gradnji«, imamo v mislih nedovoljen objekt, to pa je lahko: (i) nelegalen objekt, (ii) neskladen objekt ali (iii) nevaren objekt. Cilj GZ-1 (kot je bil to tudi že cilj njegovega predhodnika GZ) je omogočiti čim več legalizacij. Legalizacija je postopek ureditve pravnega stanja že zgrajenega objekta, dela objekta, rekonstrukcije ali spremembe namembnosti objekta, izvedene brez gradbenega dovoljenja ali v nasprotju s pogoji, določenimi z gradbenim dovoljenjem. Zakon predvideva dva načina legalizacije: (i) z izdajo odločbe o legalizaciji in (ii) z izdajo dovoljenja za objekt daljšega obstoja.
Objekt ali del objekta, za katerega sta bila izdana odločba o legalizaciji ali dovoljenje za objekt daljšega obstoja, ni (več) nelegalen oziroma neskladen in zanj velja zakonska domneva, da ima uporabno dovoljenje.
Postopek legalizacije z izdajo odločbe o legalizaciji se prične na podlagi zahteve lastnika objekta. Tej zahtevi je treba priložiti obširno dokumentacijo za legalizacijo, ki mora med drugim vsebovati tudi podatke o vseh relevantnih prostorskih aktih, ki so veljali v času od začetka gradnje objekta do začetka izdelave dokumentacije za legalizacijo objekta, in opis skladnosti z njimi. Poleg skladnosti s prostorskimi akti so pogoji za izdajo odločbe o legalizaciji tudi, da je objekt dokončan (v smislu, da je primeren za uporabo), da je do izdaje odločbe plačano nadomestilo za degradacijo in uzurpacijo prostora in da je plačan komunalni prispevek. GZ-1 določa tudi rok za legalizacijo, in sicer se lahko zahtevo za izdajo odločbe o legalizaciji vloži v petih letih od začetka uporabe tega zakona, tj. do 1. junija 2027.
Za primere, ko je bil objekt (pred 1. junijem 2022) sicer zgrajen na podlagi gradbenega dovoljenja, vendar v neskladju z njim, pa gre za zakonsko določena dopustna odstopanja od gradbenega dovoljenja, lahko investitor to gradnjo »legalizira« tako, da vloži zahtevo za izdajo uporabnega dovoljenja. To možnost za t. i. dopustna manjša odstopanja je določal že stari GZ, vendar pa je po novem spremenjena definicija dopustnih manjših odstopanj od gradbenega dovoljenja (npr. GZ-1 na novo določa možnost premika objekta za največ 1,0 metra, obveznost poskrbeti, da odstopanja ne vplivajo na že dana soglasja lastnikov sosednjih zemljišč in pravice strank, ter obveznost slediti klasifikaciji in razvrstitvi objekta).
GZ-1 ohranja možnost poenostavljene legalizacije za objekte daljšega obstoja, pri čemer pa te po novem definira kot objekte, zgrajene pred 1. januarjem 2005 (po GZ so sem šteli le objekti, zgrajeni pred 1. januarjem 1998). Postopek legalizacije z izdajo dovoljenja za objekt daljšega obstoja se prične na podlagi zahteve lastnika objekta za izdajo dovoljenja za objekt daljšega obstoja. Bistveni pogoj za izdajo tega dovoljenja je, da objekt, del objekta, rekonstrukcija ali sprememba namembnosti objekta obstaja v bistveno nespremenjenem stanju vsaj od 1. januarja 2005. To pomeni, da se objekt po tem datumu ni spremenil ne po obliki, površini ali višini ne po namembnosti. V dokazovanje slednjega mora investitor zahtevi za izdajo dovoljenja priložiti tudi dokazilo o daljšem obstoju objekta.
Za razliko od zgoraj opisane »redne« legalizacije z izdajo odločbe o legalizaciji se pri legalizaciji objektov daljšega obstoja ne preverja skladnosti s prostorskimi akti, kar bistveno olajšuje možnosti in postopek legalizacije. Ker se za pridobitev dovoljenja za objekt daljšega obstoja zahtevajo manj strogi pogoji in je lahko načeloma objekt tudi neskladen s prostorskimi akti, je tako izdano dovoljenje le pogojno veljavno. V določenih primerih ga namreč lahko – če je to potrebno zaradi zavarovanja javnega interesa, ob neposredni ogroženosti zdravja in življenja ljudi ter delov okolja – upravni organ na zahtevo vlade ali občine razveljavi in to brez odškodninske odgovornosti. Zakon pri tem ne določa roka, v katerem lahko upravni organ to stori. Navedeno možnost razveljavitve pa zakon omejuje le na tiste primere, ko ogroženosti ne bi bilo mogoče odpraviti z drugimi milejšimi sredstvi.
Tako kot pri izdaji odločbe o legalizaciji je tudi pri dovoljenju za objekt daljšega obstoja pogoj, da je do njegove izdaje plačano nadomestilo za degradacijo in uzurpacijo prostora ter da je plačan komunalni prispevek.
Legalizacija (ne z izdajo odločbe o legalizaciji ne z izdajo dovoljenja za objekt daljšega obstoja) pa ne bo mogoča za objekte, zgrajene po 30. aprilu 2004, za katere bi bilo treba pred izvedbo gradnje oziroma posega pridobiti pravnomočno okoljevarstveno oziroma naravovarstveno soglasje. Prav tako ne bo mogoče izdati dovoljenja za objekt daljšega obstoja, če gre za nevaren objekt, za katerega je bil izrečen inšpekcijski ukrep.
Zakon tako pri legalizaciji kot pri izdaji odločbe za objekte daljšega obstoja izrecno določa, da sta postopka možna tudi le za dele objektov. V praksi je namreč doslej zaradi nejasne zakonske ubeseditve prihajalo do različnih razlag. GZ-1 tako omogoča, da se lahko kombinirajo različni načini legalizacije in se lahko izpolnjenost pogojev za posamezen tip legalizacije ločeno presoja za objekt in njegove naknadne rekonstrukcije oz. prizidke. Tako pri redni legalizaciji kot objektih daljšega obstoja je takšna izrecno predvidena možnost dobrodošla zaradi možnosti investitorja, da izbira med različnimi pravnimi podlagami za legalizacijo objekta in se odloči za najugodnejši način, tako z vidika zahtevanih pogojev in stroškov kot tudi z vidika dokazovanja.
Avtorici: Klavdija Kek, odvetniška kandidatka in Eva Bardutzky, študentka prava
