Ustavno sodišče je dober mesec dni nazaj objavilo dolgo pričakovano odločitev o usodi slovenske zakonske ureditve, ki določa največjo dovoljeno provizijo pri nepremičninskem posredovanju. So pobudniki uspeli z argumentom, da gre pri tem za neupravičeno omejitev svobodne gospodarske pobude, ali je prevladal interes varstva potrošnikov? Odgovor razkrivamo v nadaljevanju.
Omejitev zaslužka nepremičninskih posrednikov buri duhove že vse od njene uvedbe v letu 2003. Slovenska zakonodaja je več kot dvajset let omejevala zaslužke posrednikov pri nakupu oz. prodaji nepremičnin, katerih pogodbena vrednost znaša vsaj 10.000 EUR. Najvišja dopustna provizija je bila omejena na 4 % nakupne (prodajne) vrednosti. Do nedavnega to pravilo ni poznalo izjem, ne glede na vrsto nepremičnine (stanovanjska, poslovna) in stranke (potrošnik, fizična oseba, pravna oseba). Dodatno nezadovoljstvo posrednikov je sprožil sprejem novele Zakona o nepremičninskem posredovanju (»ZNPosr«) v letu 2019, ki je podobno omejitev kot pri prodaji oz. nakupu predpisala tudi v primeru posredovanja pri najemu nepremičnine. Razlika je bila le v tem, da se je 4 % odmerilo od zmnožka med zneskom mesečne najemnine in številom mesecev oddajanja v najem, pri čemer provizija ni smela preseči višine zneska enomesečne najemnine.
Zoper opisano ureditev je bil na pobudo več nepremičninskih podjetij ter na zahtevo Državnega sveta pred Ustavnim sodiščem sprožen postopek za oceno ustavnosti 5. člena ZNPosr. Pobudnice in Državni svet so pred Ustavnim sodiščem zatrjevali neskladnost s slovensko Ustavo, Konvencijo o varstvu človekovih pravic in temeljnih svoboščin, Listino Evropske unije o temeljnih pravicah ter Direktivo 2006/123/ES o storitvah na notranjem trgu. Navajali so predvsem, da zakonodajalec ni uspel izkazati javne koristi izpodbijane zakonodaje, ki bi upravičila poseg v ustavne pravice nepremičninskih posrednikov (zlasti pravico do svobodne gospodarske pobude). Dalje je bilo izpostavljeno, da omejitev provizije ne prispeva niti k cilju povečanja najemniških stanovanj na trgu. Ravno obratno – število stanovanj na trgu naj bi se posledično celo zmanjšalo. Nenazadnje pa naj bi bila omejitev provizije v praksi določena tako nizko, da posredniške družbe pri opravljanju nekaterih storitev (zlasti pri posredovanju pri kratkotrajnih najemih) s tako določeno provizijo niso zmogle kriti niti stroškov svojega poslovanja.
Ustavno sodišče je o pobudi odločalo v dveh delih. Najprej je z delno odločbo z dne 26. 10. 2023 razveljavilo prvi in drugi odstavek 5. člena ZNPosr glede tistih poslov, katerih predmet ni bilo posredovanje bivalnih nepremičnin fizičnim osebam. Prepoznalo je namreč, da pri razmerjih, ki niso povezana s fizičnimi osebami oziroma s stanovanjskimi nepremičninami, javna korist ni nujno izkazana in je bila zakonska omejitev prestroga. Glede omejitve višine provizije v vseh ostalih primerih pa je Ustavno sodišče z ločenim sklepom postavilo predhodno vprašanje Sodišču EU, ali ZNPosr v delu, ki (še) ni bil razveljavljen, nasprotuje določbam prava EU.
Sodišče EU je v odločbi iz februarja 2025 pojasnilo, da pravo EU (konkretno Direktiva 2006/123) dopušča državam članicam omejevanje višine provizij pri storitvah, če tak ukrep izpolnjuje naslednje tri pogoje:
– ni diskriminatoren glede na državljanstvo fizične osebe oziroma glede na kraj sedeža pravne osebe;
– je utemeljen s pomembnimi razlogi v javnem interesu;
– je primeren, da se z njim lahko doseže zastavljene cilje, in ne presega tega, kar je potrebno za uresničitev tega cilja.
Sodišče EU je presojalo vse navedene pogoje in na vprašanje Ustavnega sodišča odgovorilo, da zakonodaja EU načeloma ne nasprotuje omejevanju višine provizij. Vendar pa je Ustavnemu sodišču naložilo, da glede na dejanske okoliščine preveri, ali slovenska ureditev res spoštuje vse posamezne zahteve prava EU, zlasti glede primernosti in sorazmernosti ukrepa. Ustavno sodišče se je ob izhodiščih Sodišča EU ponovno spustilo v presojo problematike in najprej ugotovilo, da izpodbijana ureditev tudi pri poslih s fizičnimi osebami posega v pravico nepremičninskih posrednikov do svobodne gospodarske pobude. Kljub temu da je ugotovilo, da je tak poseg v javni koristi in da je primeren za dosego cilja, pa je Ustavno sodišče presodilo, da ni nujen za dosego zasledovanih ciljev v javnem interesu. Poleg tega je ugotovilo, da obstoječa zakonska ureditev še zdaleč ni bila nujna niti za zagotovitev cenovne preglednosti, saj bi bilo enak (če ne celo boljši) učinek mogoče doseči z obveznim obvestilom potrošniku o višini provizije oziroma z izdajo smernic običajnih cen nepremičninskega posredovanja.
Ustavno sodišče je tako s svojo odločitvijo razveljavilo celoten prvi, drugi, šesti in sedmi odstavek ter delno četrti in peti odstavek 5. člena ZNPosr. Kot rezultat odločitve edino omejitev plačila za nepremičninsko posredovanje v Sloveniji predstavlja določba tretjega odstavka 5. člena ZNPosr, ki nepremičninskim družbam prepoveduje, da bi svojo storitev zaračunale tisti stranki, ki njihove storitve ni naročila (tipično kupec ali najemnik).
Odločitev Ustavnega sodišča predstavlja razmeroma redek primer v slovenski ustavnosodni praksi, ko je sodišče dalo prednost svobodni gospodarski pobudi pred varovanjem javnega interesa. Glede na to, da je bila odločitev sprejeta s petimi glasovi za in štirimi proti, pa ni mogoče pričakovati, da naznanja novo, prostemu trgu bolj naklonjeno obdobje v praksi najvišjega varuha ustavnih pravic. Kot izhaja iz obrazložitve odločbe, bi bila lahko tudi v predmetni zadevi odločitev povsem drugačna, če bi se zakonodajalec potrudil predložiti kakršno koli dokumentacijo, ki bi vsaj nakazovala sorazmernost oz. nujnost dosedanje ureditve.
