Kaj prinaša predlagani Zakon o katastru nepremičnin?

Razen zadnje izpostavljene novosti, glede katere svetujemo pazljivost (o čemer več v nadaljevanju), so predlagane novosti načeloma dobrodošle. Usmerjene so namreč k zagotovitvi urejenih in preglednejših nepremičninskih evidenc, ki bodo zagotavljale enotne informacije glede nepremičnin, predvsem za davčne in druge sistemske potrebe države in lokalnih skupnosti. Obstoječi prostorski predpisi s področja evidentiranja nepremičnin, lastništva, prostorskega načrtovanja in gradnje so namreč medsebojno neusklajeni, postopki evidentiranja pa zastareli in v praksi pogosto zelo dolgotrajni. 

Predlog Zakona o katastru nepremičnin (v nadaljevanju: ZKN) predvideva uvedbo enotne evidence za vodenje podatkov o parcelah, stavbah in pravno samostojnih delih stavb. Vodenje podatkov o nepremičninah se trenutno izvaja v okviru treh različnih evidenc, in sicer katastra stavb, zemljiškega katastra in registra nepremičnin, po predlogu ZKN pa bi se vzpostavila enotna evidenca podatkov o nepremičninah – kataster nepremičnin. Ta naj bi omogočila boljšo preglednost in usklajenost posameznih podatkov, nadgradnjo obstoječih evidenc z dodatnimi sloji in podatki, ki se vpisujejo v evidenco (npr. uvedba geolokacije določenih stvarnih pravic), ter olajšan dostop do vpisanih podatkov. 

Pomembna prednost, ki jo prinaša predlagani ZKN, je možnost, da se pri posamezni stvarni pravici, ki se nanaša le na del nepremičnine, vpiše lokacija oz. območje izvajanja te stvarne pravice (npr. vpis območja služnosti, ki poteka le po določenem delu parcele). 

Trenutna ureditev evidentiranja nepremičnin po Zakonu o evidentiranju nepremičnin (v nadaljevanju: ZEN) namreč ne omogoča lokacijsko natančnega vpisa stvarnih pravic, ki se nanašajo le na določen del nepremičnine, temveč se tudi v teh primerih stvarne pravice vpisujejo pri nepremičnini kot celoti. V praksi tako pogosto iz zemljiške knjige ni razvidno, kje natančno se izvaja posamezna služnost oziroma stavbna pravica, saj je ta podatek običajno naveden le v dokumentaciji za vpis te pravice v zemljiško knjigo, redko pa tudi v samem opisu pravice v zemljiški knjigi (tudi v tem primeru pa ta opis pogosto ni povsem jasen in zanesljiv). Navedeno lahko ustvarja zmedo in nejasnosti glede dejanske obremenitve posamezne nepremičnine ter konflikte med imetniki posameznih konkurirajočih se stvarnih pravic na isti nepremičnini. Težave se pojavljajo tudi pri presoji vprašanj, ali ima takšen imetnik pravice pravni interes za sodelovanje v posameznem pravnem postopku, ali ne (saj ni vselej razvidno, ali bo ta postopek posegel v njegove pravno varovane interese ali ne). 

Uvedba vpisovanja lokacije stvarne pravice (služnosti oziroma stavbne pravice) in povezave med to lokacijo ter vpisano pravico v zemljiški knjigi, kot je to predvideno v predlogu ZKN, prinaša preglednost obremenitve nepremičnin. Slednje je pomembno tako z vidika varstva služnostnega upravičenca oziroma imetnika stavbne pravice pred morebitnimi posegi v njegovo pravico, kot tudi varstva služnostnega zavezanca oziroma lastnika s stavbno pravico obremenjene nepremičnine pred nedovoljenimi obremenitvami njegove pravice, poleg tega pa tudi v razmerju med imetniki stvarnih pravic na isti nepremičnini, ki si po vsebini med seboj konkurirajo (ne pa nujno tudi po sami lokaciji). Nenazadnje pa bi bil lahko vpis geolokacije območja izvajanja posamezne stvarne pravice v praksi pomemben tudi pri določanju stranskih udeležencev v postopku izdaje gradbenih dovoljenj. 

Predlog ZKN dalje predvideva tudi uvedbo enotnega katastrskega postopka, ki bi nadomestil trenutno ureditev po ZEN, ki predpisuje ločena postopka izdelave elaborata in evidentiranja podatkov. Združitev inženirskega in upravnega dela katastrskega postopka bo omogočila povezano poslovanje vseh sodelujočih v katastrskih postopkih. 

K hitrejši in bolj ekonomični izvedbi katastrskega postopka ter racionalizaciji poslovanja geodetske uprave pa bo pripomogla tudi uvedba obveznega elektronskega poslovanja. Predlog ZKN ureja dve vrsti zahtev za vpis oz. spremembo podatkov v kataster nepremičnin: zahtevo z elaboratom in zahtevo brez elaborata. Zahteva brez elaborata je predvidena kot izjema, in sicer se bo postopek vodil na podlagi take zahteve le v zakonsko določenih primerih (npr. pri izračunu površine parcele in spremembi podatkov o stavbi ali delu stavbe). V vseh ostalih primerih se bodo katastrski postopki po ZKN vodili na podlagi vložene zahteve z elaboratom. Razlikovanje med obema zahtevama je pomembno z vidika načina vlaganja zahteve in poteka samega postopka. Za razliko od zahteve brez elaborata (ki se lahko po ZKN vloži bodisi pisno bodisi ustno na zapisnik pri geodetski upravi ali pa po elektronski poti na naslov geodetske uprave), se bo lahko zahtevo z elaboratom vložilo le v elektronski obliki. Zahtevo z elaboratom, ki ga izdela geodetsko podjetje, bo to geodetsko podjetje v imenu vlagatelja zahteve kot njegov pooblaščenec vložil v informacijski sistem kataster. Obvezno vlaganje zahtev v elektronski obliki je tako predpisano za geodetska podjetja in projektante, ki bodo morali zahtevi priložiti tudi elektronsko izdelan elaborat. Po predlagani ureditvi bo tako (razen v določenih primerih) obvezno elektronsko vlaganje zahtev za vpis podatkov, odločbe se bodo praviloma izdajale v elektronski obliki, geodetskemu podjetju, ki je izvedlo katastrski postopek, pa se bodo vsi dokumenti v tem katastrskem postopku vročali po elektronski poti. 

Odmevnejša napovedana sprememba, ki jo prinaša predlagani zakon, je možnost izgube pravice do vabljenja na obravnavo v katastrskemu postopku v primeru, ko so imetniki lastninske pravice ali druge stvarne pravice, ki se vpisuje v zemljiško knjigo, vpisani v zemljiško knjigo z nepopolnimi podatki. ZKN namreč določa obvezno vabljenje samo za osebe, ki so v zemljiški knjigi vpisane z EMŠO oziroma z matično številko, ter za upravljavce, ki so v katastru nepremičnin vpisani z matično številko. Za vse ostale imetnike pravic, ki se ne udeležijo dejanj v katastrskem postopku, pa se bo štelo, da so bili vabljeni, če je bil katastrski postopek objavljen v informacijskem sistemu kataster, na spletnih straneh geodetske uprave in na enotnem državnem portalu e-uprava najmanj 15 dni pred začetkom izvedbe dejanja. Kot izhaja iz predloga zakona, je namen te ureditve (poleg racionalizacije katastrskih postopkov) spodbuditi imetnike pravic, da uredijo svoje podatke v zemljiški knjigi. 

Predlagana ureditev, po kateri ti imetniki ne bodo osebno obveščeni o izvedbi katastrskih postopkov, v katere so vključene njihove nepremičnine, utegne biti sporna z vidika pravice do izjavljanja in morebitnega (prekomernega) posega v lastninsko pravico, zaradi česar obstaja možnost, da ne bo prestala zakonodajnega postopka. V vsakem primeru pa velja biti na to pozoren oziroma ravnati proaktivno in poskrbeti za popolnost vpisa podatkov v zemljiško knjigo. 

 Avtorica: Klavdija Kek, odvetniška kandidatka