{"id":4016,"date":"2025-12-03T21:32:16","date_gmt":"2025-12-03T20:32:16","guid":{"rendered":"https:\/\/pfp.law\/?p=4016"},"modified":"2026-01-07T11:14:02","modified_gmt":"2026-01-07T10:14:02","slug":"koliksne-smejo-biti-po-novem-provizije-pri-nepremicninskem-posredovanju","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/pfp.law\/sl\/novice\/koliksne-smejo-biti-po-novem-provizije-pri-nepremicninskem-posredovanju\/","title":{"rendered":"Kolik\u0161ne smejo biti po novem provizije pri nepremi\u010dninskem posredovanju?"},"content":{"rendered":"
\n

\"\" \"\"<\/em><\/h3>\n<\/div>\n

Ustavno sodi\u0161\u010de je dober mesec dni nazaj objavilo dolgo pri\u010dakovano odlo\u010ditev o usodi slovenske zakonske ureditve, ki dolo\u010da najve\u010djo dovoljeno provizijo pri nepremi\u010dninskem posredovanju. So pobudniki uspeli z argumentom, da gre pri tem za neupravi\u010deno omejitev svobodne gospodarske pobude, ali je prevladal interes varstva potro\u0161nikov? Odgovor razkrivamo v nadaljevanju.<\/em><\/h3>\n

Omejitev zaslu\u017eka nepremi\u010dninskih posrednikov buri duhove \u017ee vse od njene uvedbe v letu 2003. Slovenska zakonodaja je ve\u010d kot dvajset let omejevala zaslu\u017eke posrednikov<\/strong> pri nakupu oz. prodaji<\/strong> nepremi\u010dnin, katerih pogodbena vrednost zna\u0161a vsaj 10.000\u00a0EUR. Najvi\u0161ja dopustna provizija je bila omejena na 4 % nakupne (prodajne) vrednosti. Do nedavnega to pravilo ni poznalo izjem, ne glede na vrsto nepremi\u010dnine (stanovanjska, poslovna) in stranke (potro\u0161nik, fizi\u010dna oseba, pravna oseba). Dodatno nezadovoljstvo posrednikov je spro\u017eil sprejem novele Zakona o nepremi\u010dninskem posredovanju (\u00bbZNPosr\u00ab) v letu 2019, ki je podobno omejitev kot pri prodaji oz. nakupu predpisala tudi v primeru posredovanja pri najemu<\/strong> nepremi\u010dnine. Razlika je bila le v tem, da se je 4 % odmerilo od zmno\u017eka med zneskom mese\u010dne najemnine in \u0161tevilom mesecev oddajanja v najem, pri \u010demer provizija ni smela prese\u010di vi\u0161ine zneska enomese\u010dne najemnine.<\/p>\n

Zoper opisano ureditev je bil na pobudo ve\u010d nepremi\u010dninskih podjetij ter na zahtevo Dr\u017eavnega sveta pred Ustavnim sodi\u0161\u010dem spro\u017een postopek za oceno ustavnosti 5. \u010dlena ZNPosr. Pobudnice in Dr\u017eavni svet so pred Ustavnim sodi\u0161\u010dem zatrjevali neskladnost s slovensko Ustavo, Konvencijo o varstvu \u010dlovekovih pravic in temeljnih svobo\u0161\u010din, Listino Evropske unije o temeljnih pravicah ter Direktivo 2006\/123\/ES o storitvah na notranjem trgu. Navajali so predvsem, da zakonodajalec ni uspel izkazati javne koristi izpodbijane zakonodaje, ki bi upravi\u010dila poseg v ustavne pravice nepremi\u010dninskih posrednikov (zlasti pravico do svobodne gospodarske pobude). Dalje je bilo izpostavljeno, da omejitev provizije ne prispeva niti k cilju pove\u010danja najemni\u0161kih stanovanj na trgu. Ravno obratno \u2013 \u0161tevilo stanovanj na trgu naj bi se posledi\u010dno celo zmanj\u0161alo. Nenazadnje pa naj bi bila omejitev provizije v praksi dolo\u010dena tako nizko, da posredni\u0161ke dru\u017ebe pri opravljanju nekaterih storitev (zlasti pri posredovanju pri kratkotrajnih najemih) s tako dolo\u010deno provizijo niso zmogle kriti niti stro\u0161kov svojega poslovanja.<\/p>\n

Ustavno sodi\u0161\u010de je o pobudi odlo\u010dalo v dveh delih. Najprej je z delno odlo\u010dbo z dne 26.\u00a010.\u00a02023 razveljavilo prvi in drugi odstavek 5. \u010dlena ZNPosr glede tistih poslov, katerih predmet ni bilo posredovanje bivalnih nepremi\u010dnin fizi\u010dnim osebam. Prepoznalo je namre\u010d, da pri razmerjih, ki niso povezana s fizi\u010dnimi osebami oziroma s stanovanjskimi nepremi\u010dninami, javna korist ni nujno izkazana in je bila zakonska omejitev prestroga. Glede omejitve vi\u0161ine provizije v vseh ostalih primerih pa je Ustavno sodi\u0161\u010de z lo\u010denim sklepom postavilo predhodno vpra\u0161anje Sodi\u0161\u010du EU, ali ZNPosr v delu, ki (\u0161e) ni bil razveljavljen, nasprotuje dolo\u010dbam prava EU.<\/p>\n

Sodi\u0161\u010de EU je v odlo\u010dbi iz februarja 2025 pojasnilo, da pravo EU (konkretno Direktiva 2006\/123) dopu\u0161\u010da dr\u017eavam \u010dlanicam omejevanje vi\u0161ine provizij pri storitvah, \u010de tak ukrep izpolnjuje naslednje tri pogoje:<\/p>\n

– ni diskriminatoren glede na dr\u017eavljanstvo fizi\u010dne osebe oziroma glede na kraj sede\u017ea pravne osebe;
\n– je utemeljen s pomembnimi razlogi v javnem interesu;
\n– je primeren, da se z njim lahko dose\u017ee zastavljene cilje, in ne presega tega, kar je potrebno za uresni\u010ditev tega cilja.<\/p>\n

Sodi\u0161\u010de EU je presojalo vse navedene pogoje in na vpra\u0161anje Ustavnega sodi\u0161\u010da odgovorilo, da zakonodaja EU na\u010deloma ne nasprotuje omejevanju vi\u0161ine provizij<\/strong>. Vendar pa je Ustavnemu sodi\u0161\u010du nalo\u017eilo, da glede na dejanske okoli\u0161\u010dine preveri, ali slovenska ureditev res spo\u0161tuje vse posamezne zahteve prava EU, zlasti glede primernosti in sorazmernosti ukrepa. Ustavno sodi\u0161\u010de se je ob izhodi\u0161\u010dih Sodi\u0161\u010da EU ponovno spustilo v presojo problematike in najprej ugotovilo, da izpodbijana ureditev tudi pri poslih s fizi\u010dnimi osebami posega v pravico nepremi\u010dninskih posrednikov do svobodne gospodarske pobude. Kljub temu da je ugotovilo, da je tak poseg v javni koristi in da je primeren za dosego cilja, pa je Ustavno sodi\u0161\u010de presodilo, da ni nujen za dosego zasledovanih ciljev v javnem interesu<\/strong>. Poleg tega je ugotovilo, da obstoje\u010da zakonska ureditev \u0161e zdale\u010d ni bila nujna niti za zagotovitev cenovne preglednosti, saj bi bilo enak (\u010de ne celo bolj\u0161i) u\u010dinek mogo\u010de dose\u010di z obveznim obvestilom potro\u0161niku o vi\u0161ini provizije oziroma z izdajo smernic obi\u010dajnih cen nepremi\u010dninskega posredovanja.<\/p>\n

Ustavno sodi\u0161\u010de je tako s svojo odlo\u010ditvijo razveljavilo celoten prvi, drugi, \u0161esti in sedmi odstavek ter delno \u010detrti in peti odstavek 5. \u010dlena ZNPosr. Kot rezultat odlo\u010ditve edino omejitev pla\u010dila za nepremi\u010dninsko posredovanje v Sloveniji predstavlja dolo\u010dba tretjega odstavka 5. \u010dlena ZNPosr, ki nepremi\u010dninskim dru\u017ebam prepoveduje, da bi svojo storitev zara\u010dunale tisti stranki, ki njihove storitve ni naro\u010dila (tipi\u010dno kupec ali najemnik)<\/strong>.<\/p>\n

Odlo\u010ditev Ustavnega sodi\u0161\u010da predstavlja razmeroma redek primer v slovenski ustavnosodni praksi, ko je sodi\u0161\u010de dalo prednost svobodni gospodarski pobudi pred varovanjem javnega interesa. Glede na to, da je bila odlo\u010ditev sprejeta s petimi glasovi za in \u0161tirimi proti, pa ni mogo\u010de pri\u010dakovati, da naznanja novo, prostemu trgu bolj naklonjeno obdobje v praksi najvi\u0161jega varuha ustavnih pravic. Kot izhaja iz obrazlo\u017eitve odlo\u010dbe, bi bila lahko tudi v predmetni zadevi odlo\u010ditev povsem druga\u010dna, \u010de bi se zakonodajalec potrudil predlo\u017eiti kakr\u0161no koli dokumentacijo, ki bi vsaj nakazovala sorazmernost oz. nujnost dosedanje ureditve.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Ustavno sodi\u0161\u010de je dober mesec dni nazaj objavilo dolgo pri\u010dakovano odlo\u010ditev o usodi slovenske zakonske ureditve, ki dolo\u010da najve\u010djo dovoljeno provizijo pri nepremi\u010dninskem posredovanju. So pobudniki uspeli z argumentom, da…<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1,3],"tags":[],"coauthors":[45,32],"class_list":["post-4016","post","type-post","status-publish","format-standard","category-novice","category-pravni-utrip"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/pfp.law\/sl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4016","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/pfp.law\/sl\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/pfp.law\/sl\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/pfp.law\/sl\/wp-json\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/pfp.law\/sl\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=4016"}],"version-history":[{"count":7,"href":"https:\/\/pfp.law\/sl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4016\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":4071,"href":"https:\/\/pfp.law\/sl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4016\/revisions\/4071"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/pfp.law\/sl\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=4016"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/pfp.law\/sl\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=4016"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/pfp.law\/sl\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=4016"},{"taxonomy":"author","embeddable":true,"href":"https:\/\/pfp.law\/sl\/wp-json\/wp\/v2\/coauthors?post=4016"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}