{"id":1543,"date":"2021-05-17T15:31:00","date_gmt":"2021-05-17T14:31:00","guid":{"rendered":"https:\/\/pfp.law\/novice\/ali-lahko-zasebno-stanovanje-oddam-v-najem-prek-normiranega-s-p-ja-in-ali-se-mi-to-splaca\/"},"modified":"2021-05-17T15:31:00","modified_gmt":"2021-05-17T14:31:00","slug":"ali-lahko-zasebno-stanovanje-oddam-v-najem-prek-normiranega-s-p-ja-in-ali-se-mi-to-splaca","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/pfp.law\/sl\/novice\/ali-lahko-zasebno-stanovanje-oddam-v-najem-prek-normiranega-s-p-ja-in-ali-se-mi-to-splaca\/","title":{"rendered":"Ali lahko zasebno stanovanje oddam v najem prek normiranega s. p.-ja in ali se mi to spla\u010da?"},"content":{"rendered":"<h2>Ali lahko zasebno stanovanje oddam v najem prek normiranega s. p.-ja in ali se mi to spla\u010da?<\/h2>\n<p>Dohodnina od dohodka iz oddajanja premo\u017eenja v najem se izra\u010duna in pla\u010da od dav\u010dne osnove po stopnji 27,5 % in predstavlja dokon\u010dni davek, pri \u010demer se dav\u010dna osnova zmanj\u0161a za normirane stro\u0161ke v vi\u0161ini 15 % od dohodka, dose\u017eenega z oddajanjem premo\u017eenja v najem (efektivna dav\u010dna stopnja je torej 23,375 %). Najemodajalec lahko, po svoji izbiri, namesto normiranih stro\u0161kov v dav\u010dni napovedi uveljavlja dejanske stro\u0161ke vzdr\u017eevanja premo\u017eenja, \u010de jih v \u010dasu oddajanja premo\u017eenja v najem za navedeno premo\u017eenje pla\u010duje sam. Pri tem gre za stro\u0161ke, ki so potrebni, da se ohranja uporabna vrednost premo\u017eenja. Dejanski stro\u0161ki vzdr\u017eevanja se priznajo na podlagi ra\u010dunov, ki jih najemodajalec za ta namen predlo\u017ei FURS. A tak\u0161no uveljavljanje stro\u0161kov je v praksi bolj izjema kot pravilo, tudi zaradi nepoznavanja te mo\u017enosti.&nbsp;<\/p>\n<div><\/div>\n<div>Glede na precej nespodbudno dav\u010dno okolje v zvezi z oddajo nepremi\u010dnin v najem se lastniki stanovanj pogosto odlo\u010dajo za oddajanje na \u00bb\u010drno\u00ab (tj. neprijavo prihodkov iz naslova najema), kar pa ima lahko za posledico ne zgolj izrek globe (in naknadno pla\u010dilo davka), temve\u010d tudi te\u017eave pri izvr\u0161evanju pravic iz najemne pogodbe, kot npr. pri odpovedi najemne pogodbe in izselitvi najemnika, ki ne pla\u010duje najemnine.&nbsp;<\/div>\n<div><\/div>\n<div>V zadnjem \u010dasu se zato vse ve\u010d najemodajalcev odlo\u010da za oddajanje zasebnih stanovanj v okviru registrirane dejavnosti (<i>Oddajanje in obratovanje lastnih ali najetih nepremi\u010dnin<\/i>), ki jo opravljajo prek t. i. popoldanskega s. p.-ja (samostojni podjetnik). Nekateri najemodajalci so se za tak\u0161no oddajanje nepremi\u010dnin odlo\u010dili nemara na podlagi matemati\u010dnega prera\u010duna izkupi\u010dka ob upo\u0161tevanju zaslu\u017eka, stro\u0161kov in davkov. \u010ce lastnik oddaja stanovanje kot fizi\u010dna oseba za mese\u010dno najemnino v vi\u0161ini npr. 750 EUR in s tak\u0161no oddajo letno ustvari 9.000 EUR prihodkov iz naslova najemnin, bo moral pla\u010dati pribli\u017eno 2.100 EUR dohodnine, kar predstavlja celoten stro\u0161ek najemodajalca. \u010ce pa isto nepremi\u010dnino za enako najemnino oddaja kot s. p., bo najemodajalec imel letno skupaj pribli\u017eno 1.260 EUR stro\u0161kov. Od tega bo najemodajalec za 9.000 EUR prihodkov iz naslova najemnin moral pla\u010dati pribli\u017eno 360 EUR dohodnine (80 % normiranih odhodkov = 7.200 evrov, dav\u010dna osnova = 1.800 EUR, od dav\u010dne osnove se pla\u010da 20 % kon\u010dnega davka \/ dohodnine = 360 EUR), poleg dohodnine pa bo moral pla\u010dati \u0161e prispevke za zdravstveno in pokojninsko zavarovanje v pribli\u017eni vi\u0161ini 75 EUR mese\u010dno, kar skupaj letno znese pribli\u017eno 900 EUR stro\u0161kov za prispevke.&nbsp;<\/div>\n<div><\/div>\n<div>Vendar oddajanje nepremi\u010dnine prek s. p.-ja lahko prinese tudi dolo\u010dena tveganja. \u0160e vedno namre\u010d ni nedvoumnega odgovora na vpra\u0161anje, ali mora najemodajalec obvezno prenesti nepremi\u010dnino na svoj s. p. (prenos nepremi\u010dnine iz gospodinjstva v podjetje zavezanca, v osnovna sredstva) ali ne, saj glede tega ni objavljenih ustreznih jasnih navodil ali pojasnil FURS-a. Zavedati se je treba, da je prenos nepremi\u010dnine iz gospodinjstva v podjetje zavezanca praviloma obdav\u010dljiva transakcija (oseba je dol\u017ena pla\u010dati kapitalski dobi\u010dek), razen v primeru, \u010de je bila nepremi\u010dnina pridobljena \u017ee pred ustanovitvijo s. p.- ja.&nbsp;<\/div>\n<div><\/div>\n<div>Dodatni dav\u010dni u\u010dinki se lahko pojavijo tudi pri prenehanju opravljanja dejavnosti. \u010ce se izka\u017ee, da je nepremi\u010dnino potrebno prenesti na s. p. in \u010de po prenosu samostojni podjetnik preneha opravljati svojo dejavnost in bo nepremi\u010dnino moral prenesti iz podjetja nazaj v svojo \u00bbzasebno sfero\u00ab, bo moral pla\u010dati dohodnino iz dejavnosti zaradi odtujitve sredstev (razliko med tr\u017eno in knjigovodsko vrednostjo nepremi\u010dnine). Ob zaprtju s. p.-ja ne bo treba pla\u010dati dohodnine le v primeru, kadar je bila nepremi\u010dnina prenesena ob za\u010detku opravljanja dejavnosti s. p.-ja ali kasneje in jo je najemodajalec imel v lasti pred ustanovitvijo s. p.-ja. \u010ce je bila nepremi\u010dnina pridobljena po za\u010detku opravljanja dejavnosti, bo dohodnino treba pla\u010dati.&nbsp;<\/div>\n<div><\/div>\n<div>Za oddajanje zasebnega stanovanja v najem prek normiranega s. p.-ja torej ni zagotovila, da bo najemodajalec dolgoro\u010dno \u00bbprofitiral\u00ab, saj je to odvisno od ve\u010d dejavnikov, predvsem pa obstaja \u0161e kar nekaj dav\u010dnih negotovosti glede tak\u0161nega na\u010dina oddajanja v najem, ki jih bo morda vsaj delno razre\u0161ila nova dav\u010dna zakonodaja, ki se v teh dneh sprejema. \u010ce najemodajalec razmi\u0161lja o tem, da bi svojo nepremi\u010dnino za\u010del oddajati preko s. p.-ja, pa se mu vsekakor spla\u010da, da tak\u0161en s. p. ustanovi \u0161ele po tem, ko ima nepremi\u010dnino \u017ee v lasti (in torej ne, da s. p., ki se bo s tem ukvarjal, ustanovi \u017ee pred pridobitvijo nepremi\u010dnine).&nbsp;<\/div>\n<div><\/div>\n<div>Avtor: \t\t\t<i>Dean Premec, odvetnik<\/i><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Ali lahko zasebno stanovanje oddam v najem prek normiranega s. p.-ja in ali se mi to spla\u010da? Dohodnina od dohodka iz oddajanja premo\u017eenja v najem se izra\u010duna in pla\u010da od&#8230;<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"coauthors":[],"class_list":{"0":"post-1543","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-standard","6":"category-novice"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/pfp.law\/sl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1543","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/pfp.law\/sl\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/pfp.law\/sl\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/pfp.law\/sl\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/pfp.law\/sl\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1543"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/pfp.law\/sl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1543\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/pfp.law\/sl\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1543"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/pfp.law\/sl\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1543"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/pfp.law\/sl\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1543"},{"taxonomy":"author","embeddable":true,"href":"https:\/\/pfp.law\/sl\/wp-json\/wp\/v2\/coauthors?post=1543"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}