Konec oktobra je pričel veljati nov Zakon o gostinstvu, ki se prične uporabljati s 1. 1. 2026. Zakon prinaša pomembne omejitve pri oddajanju stanovanj v kratkotrajni najem, kar je že v času njegovega sprejemanja sprožilo burne odzive zainteresirane javnosti. Kako bo s kratkotrajnim oddajanjem stanovanj prek portalov, kot sta npr. Booking in Airbnb, po novem, izveste v nadaljevanju.
Pred meseci smo v članku Oddajate nastanitve v kratkotrajni najem? Pozor, obetajo se pomembne omejitve! že pisali o predlogu novega Zakona o gostinstvu (»ZGos-1«), s katerim je vlada želela odgovoriti na vse večji vpliv kratkotrajnih najemov na stanovanjski trg. Zaradi ostrih odzivov javnosti in stroke je bil predlog nekoliko prilagojen, oktobra pa je predsednica republike razglasila novi zakon. V nadaljevanju preverjamo, ali so se ohranile prvotno predvidene stroge omejitve oddajanja ali pa je vlada vsaj delno prisluhnila lastnikom stanovanj in zagovornikom prostotržne ureditve.
ZGos-1 prinaša številne spremembe predvsem na področju kratkotrajnega oddajanja stanovanj. Namenjen je izboljšanju razmer na trgu dolgoročnih najemov, saj naj bi omejil prekomerno širjenje kratkoročnih najemov in tako spodbudil lastnike, da stanovanja znova ponudijo za trajnejše bivanje. Hkrati zakon prvič sistematično ureja pogoje za opravljanje dejavnosti kratkotrajnega najema, določa časovne in prostorske omejitve ter omogoča občinam, da same ocenijo vpliv tovrstne dejavnosti na lokalno okolje in sprejmejo ustrezne ukrepe.
Kratkotrajno oddajanje stanovanja se lahko opravlja tako v lastnem kot tudi v najetem stanovanju. Če ponudnik ni izključni lastnik stanovanja, mora pred začetkom opravljanja dejavnosti pridobiti pisno soglasje lastnika oziroma vseh solastnikov stanovanja.
Dodatna soglasja je treba pridobiti, če gre za dvo- ali večstanovanjske stavbe. V tri- in večstanovanjskih stavbah je oddajanje v kratkotrajni najem dovoljeno le s soglasjem solastnikov stanovanjske stavbe, ki imajo skupaj več kot tri četrtine solastniških deležev, ter s soglasjem etažnih lastnikov tistih delov stavbe, katerih zidovi, tla ali stropi mejijo na stanovanje, ki se oddaja. V dvostanovanjskih stavbah pa je potrebno soglasje vseh solastnikov. Soglasje etažnih lastnikov velja največ tri leta od izdaje. Soglasja, ki so že veljavna ob začetku uporabe zakona, pa veljajo do 31. decembra 2026 oziroma tri leta od pridobitve soglasja, če je slednje pozneje. Ob spremembi lastništva posameznega dela stavbe se lahko soglasje umakne, v primeru spremembe lastništva stanovanja, za katerega je bilo soglasje pridobljeno, pa to soglasje preneha veljati z dnem spremembe lastništva.
Zakon omejuje tudi število gostov v posameznem stanovanju. Vsakemu gostu mora pripadati vsaj osem kvadratnih metrov uporabne površine, skupno pa je lahko v posameznem stanovanju največ petnajst gostov.
Ključno novost, ki je sprožila tudi največ razburjenja pri sobodajalcih, pa predstavlja časovna omejitev kratkotrajnega oddajanja stanovanj. Ta dejavnost se namreč časovno omejuje na območjih občin, kjer obstaja visoko tveganje negativnih vplivov kratkotrajnega oddajanja stanovanj na trg dolgoročnih najemov. Kriterije za določitev takšnih občin bo vlada določila z uredbo, pri čemer bo upoštevala predvsem povprečne cene stanovanj ter obseg kratkoročnega oddajanja v posamezni občini.
V občinah z visokim tveganjem bo osnovno pravilo, da se stanovanje lahko oddaja v kratkotrajni najem največ 60 dni v koledarskem letu. Kot je že večkrat poudaril ljubljanski župan Zoran Janković, naj bi bila časovna omejitev v Ljubljani uveljavljena prav v tem obsegu. Kratkotrajno oddajanje bo predvidoma dovoljeno le v poletnih mesecih, ko je v mestu veliko turistov in manj študentov. Od tega osnovnega pravila pa bodo občine z visokim tveganjem lahko tudi odstopile. Z občinskim splošnim aktom bodo smele določiti bodisi strožji režim (tudi največ 30 dni letno) bodisi širši časovni obseg oddajanja, vendar največ do 270 dni v koledarskem letu.
V občinah, ki ne bodo uvrščene na seznam občin z visokim tveganjem, zakon ne določa splošne časovne omejitve. Kljub temu bodo imele tudi te občine možnost, da same določijo letno omejitev, vendar ta ne sme biti strožja od 60 dni.
Sprejeti zakon je torej vsaj delno upošteval kritike in uvedel nekoliko liberalnejši pristop k omejevanju kratkotrajnih najemov. Vlada pa ni popustila pri oddajanju stanovanj v večstanovanjskih stavbah, kjer bo pridobitev ustreznih soglasij pogosto (pre)zahtevna. V praksi lahko takšno oddajanje v mnogih primerih postane skoraj nemogoče.
Na koncu bo učinek zakona v veliki meri odvisen od njegove izvedbe na lokalni ravni. Občine bodo namreč lahko kratkotrajno oddajanje stanovanj – vsaj v časovnem smislu – bodisi bistveno omejile bodisi lastnikom pustile razmeroma široko svobodo pri upravljanju z njihovo lastnino. Prav od tega pa bo v številnih primerih odvisno, ali bo kratkotrajno oddajanje stanovanj še naprej finančno smiselno ali pa bo treba razmisliti o preusmeritvi v dolgoročni najem oziroma celo o prodaji nepremičnine.
