{"id":4025,"date":"2025-12-03T21:32:16","date_gmt":"2025-12-03T20:32:16","guid":{"rendered":"https:\/\/pfp.law\/?p=4025"},"modified":"2026-01-07T11:14:51","modified_gmt":"2026-01-07T10:14:51","slug":"welche-neuen-beschraenkungen-gelten-fuer-immobilienmaklerprovisionen","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/pfp.law\/de\/nachrichten\/welche-neuen-beschraenkungen-gelten-fuer-immobilienmaklerprovisionen\/","title":{"rendered":"Welche neuen Beschr\u00e4nkungen gelten f\u00fcr Immobilienmaklerprovisionen?"},"content":{"rendered":"<div class=\"center-images\">\n<h3><em><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"alignnone size-medium wp-image-3627 lazyload\" data-src=\"https:\/\/pfp.law\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/Stular-Jurij-300x200.jpg\" alt=\"\" width=\"300\" height=\"200\" data-srcset=\"https:\/\/pfp.law\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/Stular-Jurij-300x200.jpg 300w, https:\/\/pfp.law\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/Stular-Jurij-1024x683.jpg 1024w, https:\/\/pfp.law\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/Stular-Jurij-768x512.jpg 768w, https:\/\/pfp.law\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/Stular-Jurij-1536x1024.jpg 1536w, https:\/\/pfp.law\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/Stular-Jurij-2048x1365.jpg 2048w, https:\/\/pfp.law\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/Stular-Jurij-900x600.jpg 900w\" data-sizes=\"auto, (max-width: 300px) 100vw, 300px\" src=\"data:image\/gif;base64,R0lGODlhAQABAAAAACH5BAEKAAEALAAAAAABAAEAAAICTAEAOw==\" style=\"--smush-placeholder-width: 300px; --smush-placeholder-aspect-ratio: 300\/200;\" \/><noscript><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"alignnone size-medium wp-image-3627\" src=\"https:\/\/pfp.law\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/Stular-Jurij-300x200.jpg\" alt=\"\" width=\"300\" height=\"200\" srcset=\"https:\/\/pfp.law\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/Stular-Jurij-300x200.jpg 300w, https:\/\/pfp.law\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/Stular-Jurij-1024x683.jpg 1024w, https:\/\/pfp.law\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/Stular-Jurij-768x512.jpg 768w, https:\/\/pfp.law\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/Stular-Jurij-1536x1024.jpg 1536w, https:\/\/pfp.law\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/Stular-Jurij-2048x1365.jpg 2048w, https:\/\/pfp.law\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/Stular-Jurij-900x600.jpg 900w\" sizes=\"auto, (max-width: 300px) 100vw, 300px\" \/><\/noscript> <img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"alignnone size-medium wp-image-1164 lazyload\" data-src=\"https:\/\/pfp.law\/wp-content\/uploads\/2024\/09\/klavdija-kek-300x200.jpg\" alt=\"\" width=\"300\" height=\"200\" data-srcset=\"https:\/\/pfp.law\/wp-content\/uploads\/2024\/09\/klavdija-kek-300x200.jpg 300w, https:\/\/pfp.law\/wp-content\/uploads\/2024\/09\/klavdija-kek-1024x683.jpg 1024w, https:\/\/pfp.law\/wp-content\/uploads\/2024\/09\/klavdija-kek-768x512.jpg 768w, https:\/\/pfp.law\/wp-content\/uploads\/2024\/09\/klavdija-kek-1536x1024.jpg 1536w, https:\/\/pfp.law\/wp-content\/uploads\/2024\/09\/klavdija-kek-900x600.jpg 900w, https:\/\/pfp.law\/wp-content\/uploads\/2024\/09\/klavdija-kek.jpg 1800w\" data-sizes=\"auto, (max-width: 300px) 100vw, 300px\" src=\"data:image\/gif;base64,R0lGODlhAQABAAAAACH5BAEKAAEALAAAAAABAAEAAAICTAEAOw==\" style=\"--smush-placeholder-width: 300px; --smush-placeholder-aspect-ratio: 300\/200;\" \/><noscript><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"alignnone size-medium wp-image-1164\" src=\"https:\/\/pfp.law\/wp-content\/uploads\/2024\/09\/klavdija-kek-300x200.jpg\" alt=\"\" width=\"300\" height=\"200\" srcset=\"https:\/\/pfp.law\/wp-content\/uploads\/2024\/09\/klavdija-kek-300x200.jpg 300w, https:\/\/pfp.law\/wp-content\/uploads\/2024\/09\/klavdija-kek-1024x683.jpg 1024w, https:\/\/pfp.law\/wp-content\/uploads\/2024\/09\/klavdija-kek-768x512.jpg 768w, https:\/\/pfp.law\/wp-content\/uploads\/2024\/09\/klavdija-kek-1536x1024.jpg 1536w, https:\/\/pfp.law\/wp-content\/uploads\/2024\/09\/klavdija-kek-900x600.jpg 900w, https:\/\/pfp.law\/wp-content\/uploads\/2024\/09\/klavdija-kek.jpg 1800w\" sizes=\"auto, (max-width: 300px) 100vw, 300px\" \/><\/noscript><\/em><\/h3>\n<\/div>\n<h3><em>Vor etwas mehr als einem Monat hat der Verfassungsgerichtshof seine lang erwartete Entscheidung \u00fcber das slowenische gesetzliche System ver\u00f6ffentlicht, das die h\u00f6chstzul\u00e4ssigen Provisionen f\u00fcr T\u00e4tigkeiten von Immobilienmaklern festlegt. Konnten sich die Beschwerdef\u00fchrer mit ihrem Argument durchsetzen, dass diese Regelung eine ungerechtfertigte Einschr\u00e4nkung der freien wirtschaftlichen Bet\u00e4tigung darstellt, oder \u00fcberwog das Interesse des Konsumentenschutzes? Die Antwort folgt im Detail unten. <\/em><\/h3>\n<p>Die Begrenzung der Provisionen von Immobilienmaklern war seit ihrer Einf\u00fchrung im Jahr 2003 ein durchgehendes Streitthema. <strong>\u00dcber mehr als zwei Jahrzehnte setzte die slowenische Rechtslage eine Obergrenze f\u00fcr Maklerprovisionen<\/strong> bei Kauf- und Verkaufstransaktionen mit einem Vertragswert ab 10.000 EUR. Die Provision durfte h\u00f6chstens 4 % des Kauf- oder Verkaufspreises betragen. Diese Regel galt bis vor Kurzem ausnahmslos \u2013 unabh\u00e4ngig davon, ob es sich um Wohn- oder Gewerbeimmobilien handelte oder ob die Auftraggeber Verbraucher, nat\u00fcrliche oder juristische Personen waren. Zus\u00e4tzliche Ver\u00e4rgerung unter Maklern l\u00f6ste eine Novelle des Gesetzes \u00fcber die Immobilienvermittlung (<em>Zakon o nepremi\u010dninskem posredovanju<\/em>, ZNPosr) aus dem Jahr 2019 aus, die eine \u00e4hnliche Beschr\u00e4nkung f\u00fcr Maklert\u00e4tigkeiten bei der Vermietung von Immobilien einf\u00fchrte. Die 4 % wurden in diesem Fall aus der monatlichen Miete multipliziert mit der Mietdauer berechnet, wobei die Provision jedenfalls nicht h\u00f6her als eine Monatsmiete sein durfte.<\/p>\n<p>Mehrere Immobilienunternehmen sowie der Nationalrat brachten daraufhin ein Verfahren vor dem Verfassungsgerichtshof ein und traten als Beschwerdef\u00fchrer gegen Artikel 5 ZNPosr auf. Sie argumentierten, die Bestimmung versto\u00dfe gegen die slowenische Verfassung, die Europ\u00e4ische Menschenrechtskonvention, die EU-Grundrechtecharta sowie die Dienstleistungsrichtlinie 2006\/123\/EG. Insbesondere r\u00fcgten die Beschwerdef\u00fchrer, dass der Gesetzgeber kein \u00f6ffentliches Interesse dargelegt habe, das eine Beschr\u00e4nkung der Freiheit der unternehmerischen Bet\u00e4tigung von Immobilienmaklern rechtfertigen k\u00f6nnte. Au\u00dferdem \u2013 so ihre Argumentation \u2013 f\u00fchre die Provisionsbegrenzung keineswegs zu einer Ausweitung des Mietwohnungsangebots. Vielmehr sei die Zahl verf\u00fcgbarer Objekte infolge der Regelung sogar gesunken. Zus\u00e4tzlich wurde geltend gemacht, dass die Provisionsgrenzen in der Praxis derart niedrig seien, dass Maklerunternehmen \u2013 vor allem im Bereich kurzfristiger Vermietungen \u2013 ihre laufenden Kosten nicht decken k\u00f6nnten.<\/p>\n<p>Der Verfassungsgerichtshof behandelte die Beschwerden in zwei Schritten. In einem ersten, teilweisen Erkenntnis vom 26. Oktober 2023 hob er die ersten beiden Abs\u00e4tze des Artikels 5 ZNPosr f\u00fcr Transaktionen auf, bei denen keine Vermittlung von Wohnimmobilien f\u00fcr nat\u00fcrliche Personen vorlag. Das Gericht begr\u00fcndete dies damit, dass in solchen Konstellationen kein \u00f6ffentliches Interesse erkennbar sei und die gesetzliche Begrenzung \u00fcberm\u00e4\u00dfig streng ausfalle. Hinsichtlich der weiteren, noch geltenden Beschr\u00e4nkungen ersuchte das Gericht den Gerichtshof der Europ\u00e4ischen Union (EuGH) um eine Vorabentscheidung zur Frage, ob die slowenische Regelung europarechtswidrig sei.<\/p>\n<p>In seinem Urteil vom Februar 2025 stellte der EuGH klar, dass das Unionsrecht (insbesondere die Dienstleistungsrichtlinie 2006\/123\/EG) es den Mitgliedstaaten grunds\u00e4tzlich erlaubt, Provisionsobergrenzen einzuf\u00fchren, sofern drei Voraussetzungen erf\u00fcllt sind:<\/p>\n<p>&#8211; Keine Diskriminierung nach Staatsangeh\u00f6rigkeit oder Unternehmenssitz,<br \/>\n&#8211; Rechtfertigung durch zwingende Gr\u00fcnde des \u00f6ffentlichen Interesses,<br \/>\n&#8211; Geeignetheit und Verh\u00e4ltnism\u00e4\u00dfigkeit der Ma\u00dfnahme zur Erreichung der angestrebten Ziele.<\/p>\n<p>Der EuGH pr\u00fcfte all diese Kriterien und beantwortete die Frage des Verfassungsgerichtshofes dahingehend, dass das Unionsrecht eine Begrenzung von Provisionen <strong>grunds\u00e4tzlich nicht ausschlie\u00dft<\/strong>. Er hielt jedoch fest, dass der Verfassungsgerichtshof im Lichte der tats\u00e4chlichen Umst\u00e4nde zu pr\u00fcfen habe, ob das slowenische Regelungsmodell tats\u00e4chlich s\u00e4mtliche unionsrechtlichen Anforderungen, insbesondere jene der Geeignetheit und Verh\u00e4ltnism\u00e4\u00dfigkeit, erf\u00fcllt. Unter Ber\u00fccksichtigung der Vorgaben des EuGH \u00fcberpr\u00fcfte der Verfassungsgerichtshof die Angelegenheit erneut und gelangte zun\u00e4chst zu der Feststellung, dass die angefochtene Regelung \u2013 selbst bei Transaktionen mit nat\u00fcrlichen Personen \u2013 in das verfassungsgesetzlich gesch\u00fctzte Recht der Immobilienmakler auf freie unternehmerische Bet\u00e4tigung eingreift. Zwar erkannte das Gericht an, dass der Eingriff einem legitimen \u00f6ffentlichen Interesse diene und grunds\u00e4tzlich geeignet sei, zu dessen Erreichung beizutragen. Es hielt jedoch fest, dass die Ma\u00dfnahme nicht erforderlich sei, um dieses Ziel zu verwirklichen. Dar\u00fcber hinaus gelangte der Gerichtshof zu dem Ergebnis, dass das gesetzliche System selbst zur Sicherstellung von Preistransparenz keineswegs notwendig sei: Der gleiche oder sogar ein besserer Effekt h\u00e4tte etwa durch eine verpflichtende Offenlegung der Provisionsh\u00f6he gegen\u00fcber Konsumenten oder durch die Erstellung von Leitlinien zu markt\u00fcblichen Maklergeb\u00fchren erreicht werden k\u00f6nnen.<\/p>\n<p>In weiterer Folge hob der Verfassungsgerichtshof die gesamten Abs\u00e4tze eins, zwei, sechs und sieben des Artikels 5 ZNPosr sowie Teile der Abs\u00e4tze vier und f\u00fcnf auf. <strong>Damit verbleibt als einzige Beschr\u00e4nkung der Verg\u00fctung von Immobilienmaklern in Slowenien lediglich der dritte Absatz des Artikels 5 ZNPosr<\/strong>, der Immobilienmaklern untersagt, ihre Leistungen einer Partei zu verrechnen, die sie nicht beauftragt hat (typischerweise K\u00e4ufer oder Mieter).<\/p>\n<p>Die Entscheidung des Gerichts stellt ein vergleichsweise seltenes Beispiel dar, in dem der slowenische Verfassungsgerichtshof der <strong>wirtschaftlichen Bet\u00e4tigungsfreiheit<\/strong> gegen\u00fcber dem Schutz des <strong>\u00f6ffentlichen Interesses<\/strong> den Vorrang einger\u00e4umt hat. Angesichts der \u00e4u\u00dferst knappen Mehrheit von f\u00fcnf zu vier Stimmen ist jedoch nicht davon auszugehen, dass dieses Erkenntnis eine generelle Hinwendung zu einer st\u00e4rker marktwirtschaftlich orientierten Judikaturlinie des H\u00f6chstgerichts einleitet. Wie aus der Begr\u00fcndung deutlich hervorgeht, h\u00e4tte das Verfahren durchaus einen anderen Ausgang nehmen k\u00f6nnen, h\u00e4tte der Gesetzgeber auch nur in minimalem Umfang Unterlagen vorgelegt, die die <strong>Verh\u00e4ltnism\u00e4\u00dfigkeit oder Notwendigkeit<\/strong> des fr\u00fcheren Regimes nahegelegt h\u00e4tten.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Vor etwas mehr als einem Monat hat der Verfassungsgerichtshof seine lang erwartete Entscheidung \u00fcber das slowenische gesetzliche System ver\u00f6ffentlicht, das die h\u00f6chstzul\u00e4ssigen Provisionen f\u00fcr T\u00e4tigkeiten von Immobilienmaklern festlegt. 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