{"id":3489,"date":"2025-04-22T08:58:38","date_gmt":"2025-04-22T07:58:38","guid":{"rendered":"https:\/\/pfp.law\/?p=3489"},"modified":"2026-02-18T14:20:54","modified_gmt":"2026-02-18T13:20:54","slug":"kurzzeitvermietung-von-wohnungen-wesentliche-einschraenkungen-in-sicht","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/pfp.law\/de\/nachrichten\/kurzzeitvermietung-von-wohnungen-wesentliche-einschraenkungen-in-sicht\/","title":{"rendered":"Kurzzeitvermietung von Wohnungen? \u2013 Wesentliche Einschr\u00e4nkungen in Sicht!"},"content":{"rendered":"
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Nach einer umfassenden \u00f6ffentlichen Diskussion, in deren Rahmen das Ministerium f\u00fcr Wirtschaft, Tourismus und Sport \u00fcber 450 Stellungnahmen erhalten hat, wurde vom Ministerrat ein Gesetzesentwurf f\u00fcr ein neues Gastgewerbegesetz (\u201eZGos-1\u201c) beschlossen. Dieser Entwurf sieht tiefgreifende \u00c4nderungen f\u00fcr die Kurzzeitvermietung von Wohnungen vor \u2013 mit erheblichen Auswirkungen auf das Angebot privater Unterk\u00fcnfte f\u00fcr Touristinnen und Touristen.<\/em><\/h3>\n

Am 13. M\u00e4rz 2025 hat die Regierung den Entwurf des neuen Gastgewerbegesetzes (\u201eZGos-1\u201c) angenommen und zur weiteren Behandlung an die Nationalversammlung \u00fcbermittelt. Dort wird der Gesetzesvorschlag dem regul\u00e4ren Gesetzgebungsverfahren unterzogen.<\/p>\n

Der neue Entwurf soll das derzeit geltende Gastgewerbegesetz (\u201eZGos\u201c) ersetzen, welches keine klaren Regelungen zur Kurzzeitvermietung von Wohnungen enth\u00e4lt. Nach der derzeitigen Gesetzeslage gilt als Anbieter von Beherbergungsleistungen jede nat\u00fcrliche Person, Einzelunternehmer, Vereinigung oder juristische Person, die in einer eigenen oder gemieteten Wohnung bzw. in einem Ferienhaus Unterk\u00fcnfte mit oder ohne Fr\u00fchst\u00fcck bereitstellt. Mit Genehmigung der zust\u00e4ndigen Beh\u00f6rde der \u00f6rtlichen Selbstverwaltung kann eine Unterkunft auch in anderen R\u00e4umlichkeiten angeboten werden. Eine nat\u00fcrliche Person kann als Unterkunftsanbieter t\u00e4tig sein, wenn sie: (i) diese T\u00e4tigkeit nur gelegentlich und h\u00f6chstens f\u00fcnf Monate im Kalenderjahr aus\u00fcbt, (ii) nicht mehr als 15 G\u00e4stebetten anbietet und (iii) im slowenischen Unternehmensregister eingetragen ist.<\/p>\n

Der neue Entwurf \u201eZGos-1\u201c sieht nun deutlich strengere Vorgaben f\u00fcr die Kurzzeitvermietung von Wohnungen vor. Die Regierung argumentiert, dass das Wachstum in diesem Bereich die Verf\u00fcgbarkeit von Wohnraum f\u00fcr die einheimische Bev\u00f6lkerung direkt beeintr\u00e4chtige. Ziel ist es, dem Trend entgegenzuwirken, wonach Wohnungen zunehmend dem langfristigen Mietmarkt entzogen und stattdessen f\u00fcr profitablere Kurzzeitvermietungen genutzt werden. Zwar sind Kurzzeitvermietungen f\u00fcr Eigent\u00fcmer in der Regel wirtschaftlich attraktiver, sie haben jedoch auch nachteilige Effekte \u2013 insbesondere auf die Angebotsmenge am Mietwohnungsmarkt und die allgemeine Mietpreisentwicklung.<\/p>\n

Der Entwurf legt allgemeine zeitliche H\u00f6chstgrenzen f\u00fcr die Kurzzeitvermietung fest: So d\u00fcrfen Wohnungen in Mehrparteienh\u00e4usern grunds\u00e4tzlich maximal 60 Tage pro Jahr vermietet werden. F\u00fcr Wohnungen in Ein- oder Zweiparteienh\u00e4usern gilt eine Grenze von 150 Tagen j\u00e4hrlich. Zus\u00e4tzlich enth\u00e4lt der Gesetzesentwurf eine Regelung zur maximal zul\u00e4ssigen Anzahl an G\u00e4sten pro Wohnung: jeder Person m\u00fcssen mindestens acht Quadratmeter nutzbare Wohnfl\u00e4che zur Verf\u00fcgung stehen. Dar\u00fcber hinaus d\u00fcrfen sich in Ein- oder Zweiparteienh\u00e4usern gleichzeitig maximal 15 G\u00e4ste aufhalten; in Geb\u00e4uden mit drei oder mehr Wohneinheiten ist die Zahl auf acht Personen begrenzt.<\/p>\n

Da sich die Wohnungs- und Tourismusm\u00e4rkte in Slowenien unterschiedlich entwickeln \u2013 ein Punkt, der insbesondere von Unterkunftsanbieter im Rahmen des Begutachtungsverfahrens vorgebracht wurde, sieht der Gesetzesentwurf vor, dass Gemeinden die oben genannten zeitlichen Beschr\u00e4nkungen f\u00fcr Kurzzeitvermietungen anpassen k\u00f6nnen. Gemeinden wird es erm\u00f6glicht, f\u00fcr Wohnungen in Mehrparteienh\u00e4usern einen zul\u00e4ssigen Vermietungszeitraum zwischen 30 und 90 Tagen pro Kalenderjahr festzulegen, w\u00e4hrend f\u00fcr Wohnungen in Ein- oder Zweiparteienh\u00e4usern eine Bandbreite zwischen 30 und 180 Tagen pro Jahr vorgesehen ist. Bei der Festlegung dieser Zeitr\u00e4ume sind sowohl die Gegebenheiten des lokalen Wohnungsmarkts als auch die Bed\u00fcrfnisse des Tourismus innerhalb des jeweiligen Gemeindegebiets zu ber\u00fccksichtigen. Die betreffenden Einschr\u00e4nkungen \u2013 sei es f\u00fcr bestimmte Teile der Gemeinde oder f\u00fcr das gesamte Gemeindegebiet \u2013 m\u00fcssen durch einen allgemeinen Rechtsakt festgelegt werden.<\/p>\n

Dar\u00fcber hinaus sieht der Gesetzesentwurf eine ausdr\u00fcckliche Zustimmungspflicht f\u00fcr die Kurzzeitvermietung von Wohnungen in Mehrparteienh\u00e4usern vor. Eigent\u00fcmer d\u00fcrfen dort nur dann kurzfristig vermieten, wenn sie die Zustimmung der \u00fcbrigen Miteigent\u00fcmer einholen, die zusammen mehr als drei Viertel der Miteigentumsanteile halten. Zus\u00e4tzlich ist auch die Zustimmung aller Eigent\u00fcmer angrenzender Wohnungen \u2013 also jener mit gemeinsamen W\u00e4nden oder Decken \u2013 erforderlich. Eine erteilte Zustimmung gilt f\u00fcr maximal drei Jahre ab Ausstellung und erlischt automatisch mit dem Eigent\u00fcmerwechsel an der betroffenen Wohnung.<\/p>\n

Wie ist mit bereits erteilten Zustimmungen umzugehen? Der Entwurf sieht vor, dass vor Inkrafttreten des Gesetzes eingeholte Zustimmungen zur Kurzzeitvermietung in Zwei- oder Mehrparteienh\u00e4usern nur noch bis sp\u00e4testens 31. Dezember 2026 bzw. f\u00fcr drei Jahre ab Ausstellungsdatum \u2013 je nachdem, welcher Zeitpunkt sp\u00e4ter eintritt \u2013 g\u00fcltig sind.<\/p>\n

Angesichts der intensiven \u00f6ffentlichen Debatte \u00fcber die geplanten zeitlichen Einschr\u00e4nkungen und der umfangreichen Erm\u00e4chtigungen f\u00fcr die Gemeinden ist zu erwarten, dass es im weiteren Gesetzgebungsverfahren noch zu erheblichen \u00c4nderungen kommen wird. Besonders problematisch erscheint die zeitlich beschr\u00e4nkte G\u00fcltigkeit der Miteigent\u00fcmerzustimmungen: In Mehrparteienh\u00e4usern wird es bereits schwierig genug sein, die notwendige Anzahl an Zustimmungen zu erhalten \u2013 deren G\u00fcltigkeit dann noch auf drei Jahre zu befristen, erschwert die Durchf\u00fchrung von Kurzzeitvermietungen zus\u00e4tzlich.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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